קבלת משכנתא היא תמיד משימה לא פשוטה. עבור עצמאים מדובר במשימה מורכבת אפילו יותר, ולכן חשוב קודם כל להבין מהם המאפיינים הייחודיים שלה. מידע רלוונטי תוכלו לקרוא בכתבה זו.
החשדנות של הבנקים כלפי עצמאים
מחקר שנערך לפני מספר שנים גילה ששיעור התשובות השליליות של בנקים לבקשות משכנתא של עצמאים היה בערך 25%. אצל שכירים, על-פי אותו מחקר, שיעור הסירובים היה פחות מ-20%. הסיבה העיקרית לכך היא החשש של הבנקים מפני חוסר היציבות בהכנסות של בעלי עסק, שחשופים יותר לתנודות בשוק ולטלטלות כלכליות. החשש, בין אם הוא מוצדק ובין אם לאו (שהרי גם שכירים, כולל בתפקידים יוקרתיים, עלולים להיות מפוטרים), מוביל במקרים רבים גם לריביות גבוהות יותר, כלומר לעלות משכנתא גבוהה יותר.
פנייה למספר בנקים
דרך אחת להתמודד עם אחוזי הסירוב הגבוהים ועם התנאים הפחות אטרקטיביים היא לפנות למספר בנקים. זוהי כמובן עצה שתקפה גם לשכירים, אבל אצל העצמאים היא עוד יותר חשובה. ככל שבעל או בעלת עסק עצמאים פונים ליותר בנקים, כך גדל הסיכוי לתשובה חיובית ולריביות טובות.
בנוסף חשוב להציג לכל בנק התנהלות כלכלית מסודרת ואחראית, וכך לשפר את סיכויי קבלת המשכנתא. הבנקים מבקשים לראות דוחות כספיים של העסק במשך כמה שנים (המספר המדויק משתנה מבנק לבנק), וכן אישורים חתומים ע"י יועץ מס מוסמך או רואה חשבון. את הנתונים המספריים לא תוכלו כמובן לשנות, אבל איסוף מסודר של כל המסמכים הדרושים והגשתם תוך זמן קצר מעידה על רצינות ועל התנהלות אחראית, כך שמצבכם יהיה טוב יותר.
חישוב מדויק של סכום המשכנתא
כשהמטרה היא מקסום הסיכוי לקבל תשובה חיובית והפחתת עלות המשכנתא למינימום ההכרחי, חשוב מאוד לא לבקש סכום גבוה מדי. בהתאם מומלץ לנסות לגייס הון עצמי מכל מקור אפשרי, רצוי בעזרת יועצים מומחים – למשל נשות ואנשי המקצוע של אלפא משכנתאות – וכשאין ברירה גם להסתפק בנכס פחות יקר אבל כזה שאפשר לקבל עבורו משכנתא, ובנוסף לדעת במידה רבה ככל האפשר של ודאות שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים.
תמהיל שמבטיח החזרים נמוכים בכל תרחיש
באופן טבעי השאלה איך להוזיל את המשכנתא לעצמאים עולה בכל מקרה שבו בעל או בעלת עסק זקוקים להלוואה לצורך רכישת נדל"ן. מרכיב נוסף בדרך למשכנתא האופטימלית הוא בניית תמהיל שמבטיח החזרים נמוכים לא "רק" בהווה אלא גם בעתיד, כולל בעתיד הרחוק יותר, וזאת על סמך תחזיות עדכניות לגבי שיעור הריבית במשק, שיעור האינפלציה הצפוי ועוד.
עוד כדאי לדעת שבמקרה של עסק שמתנהל בתוך דירת המגורים שעבורה מקבלים משכנתא, תשלומי הריבית וההצמדה עשויים להיחשב כהוצאה מוכרת. ליתר דיוק מדובר על החלק היחסי שלהם בהתאם לחלק היחסי של העסק בתוך הנכס – אם למשל מדובר על דירת 4 חדרים וישנו חדר עבודה אחד, 25% מההוצאות על המשכנתא ייחשבו כהוצאות מוכרות ויעזרו לכם לצמצם במידה מסוימת את העלות שלה.